北京金茂府楼盘（丰台大红门，金茂的救赎之作）
大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
5秒快速了解：
丰台三环外、南中轴、首都商务新区、8号线10号线双地铁、央企金茂、超大阳台、高得房率、高标准精装、改善社区、五恒产品。
本篇文章的照片拍摄于样板间整改前，如有出入，以售楼处最新样板间为准。
这张图是北京金茂府二期的南立面。
永定金茂府的售楼处放在了丰台的宋家庄，一休认为原因有二：
一是大红门南没太合适的位置，况且城市界面本就不算理想，再加拆迁腾退什么的，有点乱糟糟。二是北京金茂府这个项目是金茂的现房，还有底商，反正都是自家的，省钱，还能展示一下交付感觉，宋家庄到大红门南也不算远，甚至天气好的时候可以从一期高层样板间看到那边的工地，算盘打得不错。（竞品项目中海和瑞叁號院的售楼处确实不近，竟然都放西城宣武门去了）
这是北京金茂府一期北立面，是金茂在北京的第4个金茂府。外立面不显新，但是比较耐久。
今天的主人公永定金茂府是金茂集团第 62 府，北京的第 9 府，内城第 4 府。
前8个分别是广渠金茂府、望京金茂府、亦庄金茂府、北京金茂府、未来金茂府、东叁金茂府、颐和金茂府、西山金茂府。
后来的金茂府在面积段、位置选择、装修标准等方面没能保持最初的高水准，逐渐被粉丝吐槽。金茂显然意识到了这个问题，想扭转形象，因此有人说这是金茂府的救赎之作，至少面积段门槛提升了，又是城六区的四环内，装标也有提升。
而且这次的永定金茂府是带有会所的，释放了其高端改善盘的信号。
容积率2.6，限高45米（局部限高60米）。南北最小楼间距42米，最大楼间距达到百米，所以有足够的的园林空间。
一共8栋住宅，大部分房源都是130㎡以上，所以只有452套房。（110㎡只分布在4号楼和7号楼的边户，数量只有24套）
全都是南北通透的板楼，10-17层的小高层，外立面是铝板＋石材＋玻璃幕墙，成本投入较大。小区大门和楼栋顶部造型也采用了一些中式元素，呼应南中轴。
金茂最引以为傲的自然是“五恒＋十二项科技”。
其新风系统是全置换式，可过滤PM2.5。地面送风顶部排风，24小时低速送风，夏天每小时0.8次，冬天每小时0.5次。
金茂府是没有暖气的，也不用传统的制冷空调，这也是金茂府的特别之处。
依靠地源热泵＋毛细血管网，实现常年恒温环境。对这个原理不理解的粉丝，可以后台滴滴。（除了金茂的产品外，东直门moma的开发商当代置业也有过类似产品）
搭配了净水系统和吉博力同层排水。
很多粉丝都误认为金茂是民企，理由是民企才会有这么好的产品力和创新能力，但其实金茂是纯正的央企，世界500强中化集团旗下的地产公司。
金茂这几年市场占有率提高，并不再是小众开发商那一类了，已经是全国规模Top 20的房企了。
因为高端项目较多，其物业服务也保持了很高的水准，这次的永定金茂府也是典型的智慧社区，比如五重安防、电子围栏、红外防盗、人脸识别、访客二维码、一键呼梯等。（北京某开发商品质和物业本来也非常好，但有最近发现有项目减配掉了这些功能，很是唏嘘啊）
沙盘中的凉水河可真是明显啊。
如果要用几个词来概括永定金茂府的地段，那便是：丰台区、三环外、大红门、南中轴、8号线。
永定金茂府不仅展示了红线内外的信息，还展示了标准层户型和变异层特殊户型的区别。
主要是电梯厅的位置不同，从噪音的角度来说，电梯挨着厨房比挨着卧室好。
永定金茂府的户型水准还是在线的，比较主流的改善设计思路。
130㎡三居，通透性很好，南向总面宽已经达到了10.45米，U型厨房＋双明卫＋家政间，不错。
155㎡四居，入户玄关更讲究，餐厅可摆圆桌，南向的客厅和卧室面宽也都有提升，只可惜不是四叶草布局，但北向两个卧室可打通，比较灵活。
样板间一楼的155㎡精装展示样板间，气派的入户子母门。
玄关柜是L型的，两侧都能装，一进门就可以放鞋、挂外套。
餐厅区域其实还可以做一个更大的餐边柜。
北向的两个卧室、厨房。
客卫和北向的卧室。（同层排水不仅减少了和楼上楼下的气溶胶传播的可能，冲水声音更小，不会返臭味，也使得马桶底部更容易打扫）
客厅，阳台是亮点。
南向次卧，外部有阳台，且与客厅阳台连通，适合老人。
外置大阳台，能这么做的北京项目着实不多，大部分都无法通过审批。阳台不封闭，所以可以送一半面积，提高了得房率。
南向主卧套房。
注意，这个房间外部不是阳台，但送了飘窗，而且飘窗两端无墙垛，所以一点也不压抑。
再来看看大四居户型，结构扁平，面宽真不错。功能性可达到五居，客厅和一间南向次卧可打通，这样的话客厅更显大，妥妥的大宅感。
176㎡和175㎡户型设计上的区别在于厨房的面宽尺寸，其余完全一样，两者分布楼栋也不同。
售楼处二楼，176㎡精装样板间。
样板间就是把一间卧室和客厅打通了，改为了书房区，与客厅融为一体。如果家庭成员不多的话，完全可以保留这个设计思路。
通过电视背景墙材质等细节来看，装修标准确实不错。
南向主卧。
主卧套房也带一个玄关，而且主卧也做到了南北通透。
主卧套房的卫生间，可以放浴缸。
南向次卧，外面连着大阳台，推开门就能出去。
大四居的阳台更长。
北向的客卫和次卧。
真正的入户玄关。
抬头看，吊顶区域和非吊顶区域的衔接做了斜坡式设计。
售楼处二楼的样板间要穿鞋套，一休本以为是噱头。后来发现并非如此，还是有些差异的，比如地砖是海洋天然石材，装标有升级。
U型厨房和餐厅区域。
售楼处弄得比较气派，金茂一贯的水准风格，大差不差。
而且金茂这个售楼处是可以长期重复利用的，所以用料更舍得花钱。（某些开发商临时售楼处就会弄得比较水）
看完之后一休还琢磨，咋弄两个精装样板间，交付样板间在哪？这个配比方式难道不违规吗？
后来发现，还有两个样板间，放在了北京金茂府一期的实体楼24层。
130㎡户型，我去的时候，没开门，尴尬。
交付标准也展示在了门口，意向购房者们记得拍照留存，不要问为什么。
155㎡的，估计是交付样板间，但当天尚未施工完毕，暴土扬尘、烟雾缭绕，工人师傅正加班加点呢。
放两张谍照吧，活儿干了一大半了，但具体以样板间开放为准。
金茂的产品，墙壁和地表一般都要铺设很多管网，这点和其他项目略有区别。
说点题外话。
前几年有段时间，不管你是刚需盘还是豪华改善盘，总会有高低配的问题，你看这北京金茂府也没例外。
高低配有两种，一种是大高板配合院或者叠拼别墅，这是物理上的高和低。另一种是豪华盘配保障房，还共用园林绿化的那种，八万买的和两万买的都在一起，上演了多场闹剧。
北京金茂府不仅是高板配别墅，还有保障房，如图这栋L形半塔楼式的公租房。（金茂当初拿地时候，还没改名，那时是叫方兴）
同样宋家庄板块，5000万起步的鲁能钓鱼台美高梅别墅也有同样问题，而且要更严重，别墅被围了一圈高楼破败保障房。（永定金茂府没这些问题，纯商品房板楼）
可以说是历史的局限，也可以说是时代的烙印，这些要求和限制也导致很多产品成为了时代的炮灰。（这是任何开发商无法改变的，供地时就决定了。保障房需要有人盖，但是又不想自己盖，那就只能让开发商盖，拿地时捆绑起来。没花钱，但是事还办了。。。算了，不说了，想深聊的后台单说吧）
永定金茂府还有什么优缺点？
与和瑞叁號院相比怎么样？
周围还有其他竞品吗？
以上问题都可以聊，着急的后台单说。
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