北京买房子（为什么说北京放宽限购的可能性越来越大）

今年是特别的一年，北京出了很多政策，很多一直期待的改变终于在今年实现了。但是我却越来越相信，如果想提振北京楼市，必须放宽限购，降低购房门槛。

最近几年楼市的分化比较严重，其实从楼市的发展来看，我觉得分化现象是不太健康的。过去在大家的认知中，买房可以先买小户型，过几年以此为基础再买大户型，买不了北京、上海，可以先买二三线城市，等几年后卖了再置换到一线城市，可是这些操作基于的前提是房价同步上涨。

当这个前提不存在了，这种操作思路也就不再适用了。

北京买房的总价700万

虽然北京和上海的房价很高，但是从成交数据上看，北京总价500万以内的房子占了60%，700万以内的房子占了80%，也就是说其实北京成交的大部分房子总价都在700万以内。

如果你是在北京买总价6、700的房子，也不用妄自菲薄，放眼全北京来看已经挺不错的了。

北京的二手房挂牌房源中总价1000万以上的占比11%，也就是说如果你买总价1000万以上的房子，在整个城市中已经属于金字塔的顶部了。

上海同样如此，上海成交的房子中总价500万以内的占比70%。

上海的二手市场中3000万以上豪宅的成交量一年也就五六百套。

北京2023年上半年2000万元以上豪宅成交了1393套，要知道这个数据还是近三年的最高值。而北京每年成交的二手房数量在15万套左右。

罗列这些数据是想说明虽然北京、上海的房子很贵，也有一些豪宅，但是豪宅在整个市场中的成交比例非常非常小。整个市场还是依靠刚需自住的买房人撑起来的。

政策的作用人群

北京和上海都出了很多政策，我们来分析一下政策利好的人群：

一认房不认贷，利好的是之前在别的地方有过贷款记录的，现在在北京买房有首付资格了。但是这类群体面临两个问题，一是很多人外地的房子不好卖，出售周期长；二是如果要卖的话，面临降价的概率比较大；

通过我接触的人来看，这个群体的人不在少数。这个群体依赖于把已有的房子来补充首付，也是受经济影响最大的群体。自认房不认贷实行以来，市场并没有什么起色，说明靠着这个群体对整个北京楼市起不到推动作用。

二是降低首付比例和二套首付，给大家更多加杠杆的空间，释放的是有钱人的购买力。

调整非普线，是把新房和二手拉到一个水平线，不管是买新房还是二手都可以很低的首付，可以加更多的杠杆。

而对于有钱人来说，不管是买二套还是三套，基于的都是房价上涨的预期，如果房价不涨，那自然就没有多买房子的动力。况且首付不足，对未来预期收入比较高的人在社会中也是很少的比例。

其实政策真的很友好了，不仅释放了首付资格，给大家加杠杆的空间，降低房贷利率和延长贷款年数，也实实在在的降低了大家的买房成本。

北京放松的可能性越来越大

22年8月份北京的前台挂牌房源数是9万套，而现在前台挂牌数已经上升至14万套，前后台加起来超过16万套。

挂牌量增加了几万套，但是北京每年二手房的出售数量并没有增多。

而且还有新房的影响，北京从21年开始大量增加了新盘的供应，现在大家熟悉的新房板块，例如海淀的永丰，朝阳的崔各庄，昌平的朱辛庄等，都是从21年开始陆续供地的。

挂牌的房源中，有接近60%都是总价500万以下的，700万以下的房源占比接近80%，而700万以下的房源中有超过一半都是房龄20年以上的。可想而知，主要是老旧小区的无电梯的板楼和高梯户比的塔楼。

这类房子面临三个问题：

一是年轻人不喜欢，北京的市场固然不缺需求，但是经过这几年的调整，大家的选择会更加理性。即使有利好激发出了需求，但是需求也会选择购买市场上好的房子。

况且对于总价5-700万的房子，还面临着新房的竞争，如我之前说的昌平朱辛庄，大兴西红门，顺义后沙峪等，这几个板块后续依然可持续供地。

虽然这几个地方位置比较偏，但是有地铁、板块内也有一些配套，通过销售情况来看，还是吸引了不少客户。新房也在跟二手房抢客户。

二是持有老旧小区房子的很多人都要置换，19年之前，大家买房还没有分化这种意识，在多数人看来，西坝河就是要比回龙观好，望京的房价一定是比回龙观价格高的，当然同品质的前提下是这样的，只是这个理论不再绝对。

当大家已经意识到这个问题，不管是优化资产，卖掉老旧小区为了变现，还是说置换房子，出手老旧小区房子的人都在增加。而且放眼北京整个楼市，老旧小区占比非常大。

三是北京最近几年新房的供应在增多，五环内的地块还是倾向于做大户型，这些新盘还在吸引着人们改善居住品质。

我相信有钱人不少，但是更多的改善群体还是依赖于卖掉已有的房子。

有时候想想这是有一些矛盾的，现在关于买房的所有建议都在说，不管有什么利好，都让大家处理掉自己手里的老旧小区。通过过去的房价表现来看，老旧小区表现确实不好，可是当大家都明白这个道理，又有多少人会为了老旧小区买单呢？

宏观层面北京的人口在减少，每年的人口都是流出的。北京的置换链条要想转动起来，需要补充刚需的购买力量。

12月14日这波政策利好后，北京也把楼市可用的主要工具都用上了。虽然还可以继续降低首付比例，降低房贷利率，但是这都不重要了。如果要继续出利好，最大作用的就是降低限购门槛了。

房地产的好坏还是要跟经济挂钩，但是经济目前还看不到好转迹象。如果上边不想等待，北京楼市还想跟之前一样，不管什么样的房子都有一定程度的上涨，那只有降低对购房资格的限制。

北京买房子（为什么说北京放宽限购的可能性越来越大）

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